# Darf ich weniger Miete zahlen, wenn die Wohnung unbewohnbar ist?

- Jurisdiction: Austria
- Practice area: Miet- und Wohnrecht
- Published: 2026-10-26
- Last updated: 2026-10-26
- Canonical: https://lawasked.com/at/tenancy-law/darf-ich-weniger-miete-zahlen-wenn-die-wohnung

## Question

Ich wohne in einer Wohnung in Graz und habe den Mietvertrag seit Anfang letzten Jahres. Seit dem 15. Jänner dieses Jahres gibt es ein riesiges Problem: Das Dach ist undicht geworden und durch die starken Regenfälle ist das Wohnzimmer komplett unter Wasser gelaufen. Es ist momentan unmöglich, dort Möbel stehen zu lassen oder den Raum überhaupt zu nutzen. Ich habe sofort den Vermieter angerufen und ihm Bescheid gesagt, aber er meint nur, dass ich mich um die Trocknung selbst kümmern soll und die Miete von 750 Euro pünktlich am Ersten jeden Monats auf seinem Konto sein muss. Ich habe ihm schon zwei E-Mails geschrieben und sogar versucht, ihn persönlich zu erreichen, aber er weigert sich strikt, die Reparaturkosten zu übernehmen oder die Miete zu senken. Da ich das Wohnzimmer seit zwei Wochen gar nicht nutzen kann, finde ich das extrem unfair. Ich möchte wissen, ob ich die Miete für diesen Zeitraum einfach kürzen darf, weil die Wohnung ja nicht mehr so ist, wie sie im Vertrag steht, oder ob ich rechtlich gesehen trotzdem den vollen Betrag zahlen muss, auch wenn ich den Schaden nicht selbst verursacht habe?

## Summary

Ja, Sie dürfen die Miete kürzen. Da das Wohnzimmer aufgrund des undichten Dachs unbrauchbar geworden ist, sind Sie für diesen Zeitraum von der Mietzahlung befreit.

## Analysis

In Ihrer Situation in Graz sieht das Gesetz eine klare Regelung vor. Da das Dach undicht ist und das Wohnzimmer unter Wasser gelaufen ist, liegt ein Mangel vor, den Sie nicht selbst verursacht haben. 

Laut Gesetz ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung in einem brauchbaren Zustand zu erhalten [1]. Wenn die Wohnung während der Mietzeit so mangelhaft wird, dass sie für den vorgesehenen Gebrauch nicht mehr taugt, tritt eine besondere Regelung in Kraft. Das Gesetz besagt: "so ist der Bestandnehmer für die Dauer und in dem Maße der Unbrauchbarkeit von der Entrichtung des Zinses befreit" [1]. Das bedeutet für Sie: Da Sie das Wohnzimmer seit zwei Wochen nicht nutzen können, müssen Sie für diesen Zeitraum und in dem Ausmaß, wie die Wohnung eingeschränkt ist, keine volle Miete von 750 Euro zahlen. Diese Befreiung von der Mietzahlung (Zins) ist gesetzlich geschützt und kann bei Mietverträgen für Wohnungen nicht im Voraus ausgeschlossen werden.

Zudem haben Sie die Pflicht, den Vermieter über die notwendigen Ausbesserungen sofort zu informieren [2]. Da Sie ihn bereits angerufen und zwei E-Mails geschrieben haben, haben Sie diese Anzeige vermutlich bereits gemacht. Sollten Sie jedoch notwendige Reparaturen selbst bezahlen müssen, um den Schaden zu begrenzen, können Sie unter bestimmten Voraussetzungen Ersatz verlangen [2]. 

Es bleibt jedoch zu klären, in welchem genauen Maße die Unbrauchbarkeit die gesamte Wohnung betrifft. Wenn nur das Wohnzimmer betroffen ist, die restliche Wohnung aber normal nutzbar bleibt, darf die Minderung nur einen Teil der 750 Euro ausmachen und nicht den gesamten Betrag.

## Statutory citations

- ABGB (Bestandvertrag, §§ 1090–1121), ABGB § 1096 - 1) In Hinsicht auf Ueberlassung; Erhaltung; Benützung. [in force] (https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10001622)
  > Ist das Bestandstück bei der Übergabe derart mangelhaft oder wird es während der Bestandzeit ohne Schuld des Bestandnehmers derart mangelhaft, daß es zu dem bedungenen Gebrauche nicht taugt, so ist der Bestandnehmer für die Dauer und in dem Maße der Unbrauchbarkeit von der Entrichtung des Zinses befreit.
- ABGB (Bestandvertrag, §§ 1090–1121), ABGB § 1097 - § 1097 [in force] (https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10001622)
  > Werden Ausbesserungen nötig, welche dem Bestandgeber obliegen, so ist der Bestandnehmer bei sonstigem Schadenersatz verpflichtet, dem Bestandgeber ohne Verzug Anzeige zu machen.

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