# Kan ik mijn huurwoning ruilen met iemand anders als de verhuurder zegt nee?

- Jurisdiction: Netherlands
- Practice area: Huur- en woonrecht
- Published: 2026-10-27
- Last updated: 2026-10-27
- Canonical: https://lawasked.com/nl/tenancy-law/kan-ik-mijn-huurwoning-ruilen-met-iemand-anders

## Question

Ik woon nu sinds drie jaar in een sociale huurwoning in Utrecht. Het is een klein appartement van 45 vierkante meter, wat eigenlijk te krap is geworden nu mijn partner en ik een kindje verwachten dat in oktober komt. Een goede vriend van ons, die ook in Utrecht woont, heeft een veel grotere woning van 85 vierkante meter waar we naartoe zouden kunnen verhuizen. We hebben dit al een paar maanden besproken en willen graag van woning ruilen zodat we allebei meer ruimte hebben. Onze verhuurder heeft echter al twee keer aangegeven dat ze hier absoluut niet aan mee willen werken, omdat ze vinden dat de huurcontracten gewoon moeten blijven zoals ze zijn. Ik heb geprobeerd uit te leggen dat dit voor ons een hele belangrijke reden is, maar ze blijven voet bij stuk houden. De vriend die de grotere woning heeft, heeft een stabiel inkomen en kan gewoon de huur betalen, dus financieel is er geen probleem. Ik weet nu niet wat ik kan doen als de verhuurder blijft weigeren. Kan ik naar de rechter stappen om toestemming te vragen om de huur over te dragen aan mijn vriend, ook al zegt de verhuurder dat het niet mag?

## Summary

Ja, u kunt naar de rechter stappen om toestemming te vragen voor de ruil. De rechter kan de verhuurder dwingen om uw vriend als nieuwe huurder te accepteren als u een zwaarwichtig belang heeft en uw vriend financieel betrouwbaar is.

## Analysis

Hoewel uw verhuurder aangeeft niet mee te werken, geeft de wet u een specifieke mogelijkheid om dit via de rechter te regelen. Volgens de wet "kan vorderen dat de rechter hem zal machtigen om een ander in zijn plaats als huurder te stellen" [1]. Dit betekent dat u een procedure kunt starten waarbij de rechter beslist of uw vriend uw plek mag innemen.

De rechter kijkt hierbij naar de specifieke omstandigheden van uw situatie. Om de ruil goedgekeurd te krijgen, moet u aantonen dat u een "zwaarwichtig belang bij de ruil van woonruimte heeft" [1]. Een zwaarwichtig belang is een zeer belangrijke reden die de ruil noodzakelijk maakt. In uw geval kan het feit dat u een kind verwacht en de huidige woning van 45 vierkante meter te krap is, als een zwaarwichtig belang worden gezien.

Daarnaast stelt de wet eisen aan de nieuwe huurder. De rechter zal de vordering afwijzen "indien de voorgestelde huurder vanuit financieel oogpunt niet voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur" [1]. Omdat u aangeeft dat uw vriend een stabiel inkomen heeft en de huur gewoon kan betalen, lijkt dit punt in uw voordeel te werken.

Let op: als er in Utrecht regels gelden vanuit de Huisvestingswet 2014, moet u een huisvestingsvergunning voor uw vriend overleggen bij de rechter [1]. De rechter kan ook bepaalde voorwaarden stellen aan de machtiging.

Het is belangrijk om te weten dat u de woning niet zomaar aan uw vriend mag geven zonder toestemming; de wet bepaalt namelijk dat de huurder "niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven" [2]. U moet dus echt de officiële weg via de rechter volgen om de huuroverdracht rechtmatig te maken.

## Statutory citations

- Burgerlijk Wetboek Boek 7 (koop, huur, arbeidsovereenkomst), BW 7, art. 270 - Artikel 270 [in force] (https://wetten.overheid.nl/BWBR0005290/)
  > De huurder die een ruil van woonruimte wenst te bewerkstelligen, kan vorderen dat de rechter hem zal machtigen om een ander in zijn plaats als huurder te stellen. ... de vordering slechts kan toewijzen, indien de huurder een zwaarwichtig belang bij de ruil van woonruimte heeft en dat hij deze afwijst, indien de voorgestelde huurder vanuit financieel oogpunt niet voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur.
- Burgerlijk Wetboek Boek 7 (koop, huur, arbeidsovereenkomst), BW 7, art. 244 - Artikel 244 [in force] (https://wetten.overheid.nl/BWBR0005290/)
  > In afwijking van artikel 221 is de huurder van woonruimte niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven.

---
General information only, not legal advice. See https://lawasked.com/disclaimer