# Mag mijn huisbaas de huur zomaar verhogen als er nog een kapot raam is?

- Jurisdiction: Netherlands
- Practice area: Huur- en woonrecht
- Published: 2026-10-25
- Last updated: 2026-10-25
- Canonical: https://lawasked.com/nl/tenancy-law/mag-mijn-huisbaas-de-huur-zomaar-verhogen-als

## Question

Ik woon inmiddels sinds januari 2023 in een appartement in Utrecht. In mijn contract staat dat de huur € 1.200 per maand is. Sinds drie maanden geleden is de kozijn van het grote raam in de woonkamer helemaal verrot, waardoor het elke keer als het regent binnen lekt. Ik heb de verhuurder al drie keer gemaild en zelfs gebeld om te vragen wanneer ze dit komen repareren, maar er gebeurt echt helemaal niets. Nu heb ik gisteren een brief gekregen van de huisbaas waarin staat dat hij de huur per volgende maand met € 60 wil verhogen vanwege de inflatie. Ik vind dit heel onrechtvaardig, want ik woon hier nu ruim een jaar en ik heb nog steeds last van die lekkage. Ik heb al geprobeerd om het gesprek aan te gaan via de beheerder, maar die zegt alleen dat de verhoging gewoon moet gebeuren omdat het jaar om is. Ik weet niet of hij wel zomaar de prijs mag opschroeven terwijl hij die gebreken in de woning nog steeds niet heeft opgelost. Mag die verhoging wel doorgaan als de reparatie nog steeds uitstaat?

## Summary

Nee, uw huisbaas mag de huur waarschijnlijk niet verhogen zolang het lekke raam niet is gerepareerd. Volgens de wet is een huurverhoging niet toegestaan als er nog onopgeloste gebreken zijn waarover u en de verhuurder het niet eens zijn.

## Analysis

In uw situatie is er een belangrijk juridisch obstakel voor de verhuurder. Hoewel een verhuurder de huur mag verhogen voor zaken zoals inflatie, stelt de wet een belangrijke grens wanneer er sprake is van gebreken aan de woning.

Volgens de wet is een verhoging van de huurprijs niet mogelijk als er nog geen overeenstemming is over het oplossen van gebreken. In de wet staat: "Een verhoging van de huurprijs krachtens lid 1 is niet mogelijk, zolang er tussen huurder en verhuurder geen overeenstemming is dat de, bij toepassing van de artikelen 12 en 16 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte , geconstateerde gebreken ten aanzien van de woonruimte zijn opgeheven" [1]. Dit betekent dat de verhuurder de huurprijs niet mag opschroeven zolang het verrotte kozijn en de lekkage niet zijn verholpen, tenzij u akkoord gaat met de verhoging ondanks het gebrek.

Daarnaast heeft u als huurder recht op een woning die in goede staat verkeert. De verhuurder is namelijk verplicht om gebreken te verhelpen [2]. Omdat het kozijn verrot is en er water naar binnen lekt, valt dit onder de reparatieplicht van de verhuurder. Als de verhuurder weigert te repareren, kunt u zelfs aanspraak maken op een lagere huurprijs (huurvermindering) omdat u minder woongenot heeft door de lekkage [3].

Het is onduidelijk of de verhuurder de verhoging juridisch kan afdwingen als hij beweert dat het een standaard jaarlijkse verhoging is, maar de wet beschermt u specifiek tegen verhogingen zolang gebreken niet zijn opgelost [1].

Let op: lokale verordeningen van de gemeente Utrecht kunnen aanvullende regels bevatten over huurprijsbescherming.

## Statutory citations

- Burgerlijk Wetboek Boek 7 (koop, huur, arbeidsovereenkomst), BW 7, art. 250 - Artikel 250 [in force] (https://wetten.overheid.nl/BWBR0005290/)
  > Een verhoging van de huurprijs krachtens lid 1 is niet mogelijk, zolang er tussen huurder en verhuurder geen overeenstemming is dat de, bij toepassing van de artikelen 12 en 16 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte , geconstateerde gebreken ten aanzien van de woonruimte zijn opgeheven.
- Burgerlijk Wetboek Boek 7 (koop, huur, arbeidsovereenkomst), BW 7, art. 206 - Artikel 206 [in force] (https://wetten.overheid.nl/BWBR0005290/)
  > De verhuurder is verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen
- Burgerlijk Wetboek Boek 7 (koop, huur, arbeidsovereenkomst), BW 7, art. 207 - Artikel 207 [in force] (https://wetten.overheid.nl/BWBR0005290/)
  > De huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen

---
General information only, not legal advice. See https://lawasked.com/disclaimer