# Mag mijn huisbaas mij uit mijn huis zetten omdat hij er zelf wil gaan wonen?

- Jurisdiction: Netherlands
- Practice area: Huur- en woonrecht
- Published: 2026-10-23
- Last updated: 2026-10-23
- Canonical: https://lawasked.com/nl/tenancy-law/mag-mijn-huisbaas-mij-uit-mijn-huis-zetten

## Question

Ik woon inmiddels drie jaar in een appartement in Utrecht dat ik huur van een particuliere verhuurder. Alles verliep tot nu toe heel goed en ik betaal mijn huur van € 1.250 per maand altijd netjes op tijd. Maar vorige week kreeg ik plotseling een brief van de verhuurder waarin staat dat hij het contract wil opzeggen. Hij geeft aan dat hij de woning zelf wil gaan gebruiken omdat hij nu in een te grote gezinswoning woont en terug wil naar de stad. Hij wil dat ik binnen drie maanden na de opzegging de woning heb verlaten. Ik vind dit heel erg stressvol want ik heb geen idee waar ik naartoe moet en ik heb al rondgekeken, maar de huizen in Utrecht zijn onbetaalbaar. Ik heb al geprobeerd met hem te bellen om te vragen of ik gewoon mag blijven zitten of dat we een andere oplossing kunnen vinden, maar hij blijft bij zijn standpunt dat hij de ruimte echt zelf nodig heeft. Ik weet niet of hij zomaar de wet mag gebruiken om mij eruit te krijgen, zeker omdat ik hier al zo lang woon en een vaste plek heb. Kan hij mij echt dwingen om te verhuizen alleen omdat hij er zelf wil gaan wonen?

## Summary

Het hangt ervan af of de verhuurder aan strikte wettelijke eisen voldoet. De verhuurder kan de huur niet zomaar opzeggen; hij moet bij de rechter aantonen dat hij de woning echt dringend nodig heeft en dat uw belangen minder zwaar wegen dan die van hem.

## Analysis

In uw situatie kan de verhuurder de huur opzeggen omdat hij de woning zelf wil gaan gebruiken. Dit wordt 'eigen gebruik' genoemd. Volgens de wet kan een rechter de ontruiming echter alleen toestaan "indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik... dat van hem, de belangen van beide partijen... naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd" [cite:nl-bw7-huur-arbeid-koop-sec274]. Dit betekent dat de verhuurder niet alleen moet zeggen dat hij er wil wonen, maar ook moet bewijzen dat zijn noodzaak groter is dan uw belang om in uw huidige woning te blijven wonen.

Daarnaast moet de verhuurder aannemelijk maken dat u "andere passende woonruimte kan verkrijgen" [cite:nl-bw7-huur-arbeid-koop-sec274]. Omdat u aangeeft dat de huizen in Utrecht onbetaalbaar zijn, is dit een belangrijk punt in de belangenafweging die de rechter maakt. De rechter kijkt naar de hele situatie: hoe lang u er al woont, uw financiële situatie en hoe moeilijk het voor u is om elders een woning te vinden.

Het is belangrijk om te weten dat de verhuurder u niet zelfstandig uit het huis kan zetten. Als u niet vrijwillig vertrekt, moet de verhuurder naar de rechter stappen om een ontruiming te eisen. De rechter beslist dan of de opzegging geldig is. De termijn van drie maanden die uw verhuurder noemt, is een aankondiging, maar de uiteindelijke beslissing ligt bij de rechter.

## Statutory citations

- Burgerlijk Wetboek Boek 7 (koop, huur, arbeidsovereenkomst), BW 7, art. 274 - Artikel 274 [in force] (https://wetten.overheid.nl/BWBR0005290/)
  > indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik... dat van hem, de belangen van beide partijen... naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder... andere passende woonruimte kan verkrijgen
- Burgerlijk Wetboek Boek 7 (koop, huur, arbeidsovereenkomst), BW 7, art. 230a - Artikel 230a [in force] (https://wetten.overheid.nl/BWBR0005290/)
  > Het verzoek wordt slechts toegewezen indien de belangen van de huurder en van de onderhuurder... door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder.

---
General information only, not legal advice. See https://lawasked.com/disclaimer