# Moet ik de muren van mijn huurhuis weer wit maken als ik weggaan?

- Jurisdiction: Netherlands
- Practice area: Huur- en woonrecht
- Published: 2026-10-24
- Last updated: 2026-10-24
- Canonical: https://lawasked.com/nl/tenancy-law/moet-ik-de-muren-van-mijn-huurhuis-weer

## Question

Ik woon de afgelopen drie jaar in een appartement in Utrecht dat ik heb gehuurd van een particuliere verhuurder. Toen ik begin 2021 de sleutels kreeg, hebben we samen een lijstje gemaakt van de staat van de woning, waarin stond dat de muren in de woonkamer en de slaapkamer netjes wit waren. Inmiddels woon ik er al bijna drie jaar en ik heb de muren in de woonkamer zelf een donkerblauwe kleur gegeven omdat ik dat veel gezelliger vond. Nu ik mijn nieuwe contract heb getekend en volgende maand, op 1 mei, de huur wil opzeggen, zegt de verhuurder via WhatsApp dat ik de muren weer exact in de oude staat moet terugbrengen. Hij wil dat ik alles weer spierwit schilder voordat ik de sleutel inlever. Ik heb al geprobeerd uit te leggen dat de verf gewoon in goede staat is en dat het een kleine verandering is, maar hij blijft volhouden dat de beschrijving die we aan het begin hebben gemaakt leidend is. Ik weet nu niet zeker of hij gelijk heeft. Moet ik die blauwe muren echt weer wit maken omdat we dat aan het begin hebben opgeschreven, of valt dit onder normale veranderingen?

## Summary

Het hangt ervan af of het schilderen van de muren als een 'geoorloofde verandering' wordt gezien. Omdat er een beschrijving van de staat van de woning is gemaakt, moet u de woning in principe in diezelfde staat opleveren.

## Analysis

In uw situatie is er een belangrijk document: de lijst die u aan het begin van de huur in 2021 heeft gemaakt. De wet zegt dat als er een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, de huurder verplicht is om de zaak in dezelfde staat op te leveren als die beschrijving aangeeft [cite:nl-bw7-huur-arbeid-koop-sec224]. Dit betekent dat u de woning moet teruggeven zoals deze was toen u de sleutels kreeg.

Er is echter een belangrijke uitzondering in de wet. De huurder hoeft de staat niet te herstellen bij "geoorloofde veranderingen en toevoegingen" [cite:nl-bw7-huur-arbeid-koop-sec224]. Een geoorloofde verandering is een aanpassing die u aan de woning heeft gedaan die niet als schade wordt beschouwd. De vraag is hier of het veranderen van witte muren naar donkerblauwe muren een dergelijke verandering is, of dat het een wijziging is die u moet herstellen om aan de oorspronkelijke beschrijving te voldoen.

De wet is op dit punt niet volledig eenduidig over wat precies een 'geoorloofde verandering' is bij het schilderen van muren. Als de verhuurder kan beargumenteren dat de blauwe kleur de staat van de woning fundamenteel verandert ten opzichte van de afgesproken witte staat, dan kan hij eisen dat u de muren weer wit schildert. Als u echter kunt aantonen dat dit een normale, kleine esthetische aanpassing is die geen schade toebrengt, heeft u een sterkere positie. Daarnaast moet u rekening houden met het feit dat de verhuurder, indien hij de woning wil verkopen of opnieuw wil verhuren, het recht heeft om bezichtigingen toe te laten [cite:nl-bw7-huur-arbeid-koop-sec223]. Dit betekent dat u de verhuurder moet toestaan dat belangstellenden de woning komen bekijken.

Let op: lokale verordeningen of specifieke regels in uw huurcontract kunnen aanvullende eisen stellen aan de staat van oplevering.

## Statutory citations

- Burgerlijk Wetboek Boek 7 (koop, huur, arbeidsovereenkomst), BW 7, art. 224 - Artikel 224 [in force] (https://wetten.overheid.nl/BWBR0005290/)
  > Indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, is de huurder gehouden de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen
- Burgerlijk Wetboek Boek 7 (koop, huur, arbeidsovereenkomst), BW 7, art. 223 - Artikel 223 [in force] (https://wetten.overheid.nl/BWBR0005290/)
  > De huurder van een onroerende zaak of een gedeelte daarvan [...] is [...] verplicht te dulden dat [...] aan belangstellenden gelegenheid te geven tot bezichtiging.

---
General information only, not legal advice. See https://lawasked.com/disclaimer