Comment prouver le montant du loyer si on n'a pas de contrat écrit ?

La situation

Bonjour, je me tourne vers vous car je suis dans une situation vraiment compliquée en France. Depuis le mois de janvier dernier, je loue une petite maison de campagne pour mes vacances et mon travail saisonnier. Au début, on s'est mis d'accord oralement avec le propriétaire, un monsieur que je connais un peu, sur un montant de 500 euros par mois. On n'a jamais rien signé sur papier, on s'est juste fait confiance. Le problème, c'est que depuis deux mois, il est revenu vers moi en prétendant que le prix convenu était en fait de 800 euros par mois. Il me réclame la différence pour les mois passés. De mon côté, je n'ai aucun reçu, aucune quittance, ni aucun mail ou SMS qui prouve le montant de 500 euros dont on avait parlé au départ. J'ai essayé de discuter calmement avec lui pour lui rappeler notre accord, mais il refuse de bouger et prétend que c'est moi qui fais erreur. Je ne sais pas du tout comment faire pour me défendre face à sa parole. Est-ce que c'est sa parole à lui qui compte par défaut si je n'ai aucune preuve écrite, ou est-ce que je peux demander à quelqu'un de venir vérifier la valeur réelle de la location ?

Analyse détaillée

Puisque vous occupez déjà la maison depuis janvier, votre bail est considéré comme un bail verbal en cours d'exécution. En l'absence de quittance (un document prouvant le paiement) ou de contrat écrit, la loi prévoit une procédure spécifique pour trancher le désaccord sur le prix entre vous et votre propriétaire.

Selon le Code civil, si vous contestez le montant de 800 euros réclamé par le propriétaire, celui-ci peut être cru sur sa parole s'il prête serment. La loi dispose que "le propriétaire en sera cru sur son serment"^[1]. Cela signifie que si le propriétaire jure devant un juge que le prix est de 800 euros, sa parole peut suffire à vous condamner à payer la différence.

Cependant, vous avez un droit de défense : vous pouvez refuser de vous fier à sa parole et demander une estimation par des experts. La loi précise que cela est possible "si mieux n'aime le locataire demander l'estimation par experts"^[1]. Un expert viendra alors évaluer la valeur réelle du loyer pour cette maison de campagne.

Attention toutefois au risque financier : si l'expert décide que le loyer est effectivement plus élevé que les 500 euros que vous revendiquez, les frais de cette expertise seront à votre charge^[1].

Il est important de noter que si vous n'aviez pas encore commencé à habiter la maison et que le propriétaire niait l'existence même du bail, la situation serait différente car la preuve par témoins serait interdite^[2]. Mais comme vous êtes déjà dans les lieux, c'est la règle de l'expertise qui s'applique à votre litige sur le prix.

Notez que des règles locales ou des spécificités liées au statut de résidence principale ou secondaire pourraient s'ajouter à ces dispositions du Code civil.

Textes de loi cités

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