Miete weniger zahlen, wenn die Wohnung wegen einem Wasserschaden nicht voll nutzbar ist?

Die Situation

Servus, ich brauche bitte Hilfe bei einer blöden Situation in meiner Wohnung in Graz. Seit dem 15. März dieses Jahres gibt es in meiner Zweierwohnung ein massives Problem, weil das Rohr im Badezimmer geplatzt ist. Die Sanitärfirma war zwar schon da, aber das Bad ist seitdem wegen der ganzen Feuchtigkeit und dem Schimmelrisiko praktisch nicht benutzbar. Ich kann dort nicht duschen oder das Waschbecken ordentlich nutzen, und die ganze Wohnung riecht auch schon unangenehm. Ich wohne dort schon seit zwei Jahren und zahle immer pünktlich meine 750 Euro Miete pro Monat. Mein Vermieter sagt jetzt aber ganz trocken, dass ich die volle Miete weiterzahlen muss, weil ich ja trotzdem noch in der restlichen Wohnung schlafen und kochen kann. Ich habe schon versucht, ihm höflich zu erklären, dass die Wohnung durch das kaputte Bad viel weniger wert ist und ich den Komfort kaum noch habe, aber er blockt komplett ab. Er meint, solange ich nicht komplett raus muss, gibt es keinen Abzug. Jetzt bin ich echt unsicher: Habe ich ein Recht darauf, dass er mir einen Teil der Miete erlässt, solange das Bad so hinüber ist und ich die Wohnung nur eingeschränkt nutzen kann? Was kann ich da machen?

Ausführliche Analyse

In Ihrer Situation in Graz sieht das Gesetz eine Entlastung vor. Da das Rohr im Badezimmer geplatzt ist, handelt es sich um einen unvorhersehbaren Vorfall, der die Nutzung Ihrer Wohnung einschränkt.

Das Gesetz besagt: "Behält der Mieter trotz eines solchen Zufalls einen beschränkten Gebrauch des Mietstückes, so wird ihm auch ein verhältnismäßiger Teil des Mietzinses erlassen"^[1]. Das bedeutet, dass Sie nicht den vollen Preis von 750 Euro zahlen müssen, wenn Sie die Wohnung nicht mehr so nutzen können, wie es im Mietvertrag vereinbart war. Ein "beschränkter Gebrauch" bedeutet hier, dass Sie zwar noch schlafen und kochen können, aber die sanitären Einrichtungen (Dusche, Waschbecken) nicht ordnungsgemäß nutzen können. Der Mietzins (die monatliche Zahlung für die Wohnung) muss sich entsprechend dem Wertverlust der Wohnung reduzieren.

Zudem ist wichtig zu wissen, dass Wasserschäden rechtlich als besondere Ereignisse behandelt werden. Selbst wenn Sie im Vertrag vereinbart hätten, für alle Risiken selbst aufzukommen, gilt: "darunter nur die Feuer-, und Wasserschäden... verstanden"^[2]. Das heißt, dass Wasserschäden wie dieser nicht einfach auf Sie als Mieter abgewälzt werden können, um Ihnen eine Mietminderung zu verweigern.

Wie hoch genau der Abzug sein darf, ist nicht starr festgelegt. Es kommt darauf an, wie stark die Nutzung der Wohnung durch das feuchte Bad und den Geruch beeinträchtigt ist. Da Sie das Bad kaum nutzen können, ist eine deutliche Minderung der 750 Euro Euro gerechtfertigt.

Gesetzliche Fundstellen

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