Wie können wir die Nutzwertverteilung in unserer Eigentümergemeinschaft ändern?

Die Situation

Wir wohnen in einer Eigentümergemeinschaft in Wien und haben vor etwa zwei Jahren eine kleine Renovierung im Haus abgeschlossen. Dabei wurde ein zusätzlicher Einstellplatz im Keller als eigenes Eigentumsobjekt neu registriert. Seitdem gibt es in unserer Hausgemeinschaft ziemlich viel Streit darüber, wie die Nutzwertanteile verteilt sind. Mein Anteil ist im Vergleich zu den anderen Wohnungen jetzt gefühlt viel zu hoch, was sich auch bei den monatlichen Betriebskosten bemerkbar macht, die wir nach diesen Anteilen abrechnen. Ich habe bereits mit der Hausverwaltung gesprochen, aber die meinte nur, dass die alten Werte so im Grundbuch stehen und man das nicht einfach so ändern kann. Wir haben jetzt im Juni versucht, uns als Eigentümerversammlung zusammenzusetzen, um das Thema zu klären. Ein Nachbar hat vorgeschlagen, dass wir einfach ein neues Gutachten machen lassen, damit die Werte wieder passen. Ich bin mir jetzt aber unsicher, ob wir das einfach so machen dürfen, wenn wir uns alle einig sind, oder ob wir dafür wirklich jedes Mal extra zum Gericht gehen müssen, damit das rechtlich gültig ist und auch im Grundbuch korrekt hinterlegt wird. Reicht es aus, wenn wir alle unterschreiben, oder ist der Gang zum Richter zwingend notwendig?

Ausführliche Analyse

In Ihrer Situation in Wien gibt es eine klare gesetzliche Möglichkeit, die Nutzwertverteilung ohne Gericht zu korrigieren. Der Nutzwert ist ein Maßstab, der bestimmt, wie viel Prozent einer Liegenschaft einer einzelnen Wohnung gehören und wie hoch die Betriebskostenanteile sind^[2].

Da Sie und Ihre Nachbarn über die Verteilung streiten, nachdem ein neuer Einstellplatz registriert wurde, ist die wichtigste Regel für Sie die Möglichkeit der einvernehmlichen Änderung. Das Gesetz erlaubt es, dass "Die Nutzwerte können auch ohne gerichtliche Entscheidung abweichend vom Nutzwertgutachten ... oder von einer gerichtlichen Nutzwertfestsetzung ... festgesetzt werden"^[1]. Das bedeutet, dass Sie den Gang zum Richter überspringen können, wenn Sie zwei Bedingungen erfüllen: Erstens müssen Sie ein neues, fachmännisches Gutachten erstellen lassen, und zweitens müssen "sämtliche Wohnungseigentümer den Ergebnissen dieses Gutachtens öffentlich beglaubigt schriftlich zustimmen"^[1].

Ein solches Gutachten muss von einem Experten erstellt werden, etwa einem Ziviltechniker oder einem gerichtlich zertifizierten Sachverständigen^[1]. Dieser Experte berechnet die Werte unter Berücksichtigung von Faktoren wie der Fläche oder der Lage^[2].

Wenn Sie sich jedoch nicht alle einig sind, bleibt nur der Weg über das Gericht. In diesem Fall müsste ein Antrag gestellt werden, um die Werte neu festsetzen zu lassen^[1]. Da Sie aber erwähnten, dass die Eigentümerversammlung sich bereits zusammengesetzt hat und ein Nachbar das Gutachten vorgeschlagen hat, scheint eine Einigung möglich zu sein. Beachten Sie, dass bei der Änderung der Summe aller Nutzwertanteile der gesamten Liegenschaft genau darauf geachtet werden muss, dass die Gesamtsumme korrekt bleibt^[1].

Gesetzliche Fundstellen

Verwandte Fragen

• Darf mein Vermieter mich einfach so aus der Wohnung werfen?
• Wie bekomme ich mein Geld vom Erbe, wenn die Geschwister den Wert der Sachen verschleiern?
• Ist mein Einstellplatz noch fest mit meiner Wohnung verbunden, wenn das Haus schon sehr alt ist?
• Darf ich weniger Miete zahlen, wenn die Wohnung unbewohnbar ist?
• Darf die Hausgemeinschaft meinen gemieteten Einstellplatz kündigen, wenn ein anderer Bewohner ein Auto kauft?