Mag mijn huisbaas mij eruit gooien omdat mijn huisgenoot een kamer onderverhuurt?

De situatie

Ik woon in een appartement in Utrecht en ik heb sinds januari 2022 een officieel huurcontract voor de hele woning. Mijn vriendin, die samen met mij in het contract staat, heeft in maart dit jaar besloten om een extra kamer in ons huis te verhuren aan een student om de maandelijkse kosten te drukken. We hebben hiervoor geen schriftelijke toestemming gevraagd aan de huisbaas, maar we dachten dat het geen probleem was omdat we de huur altijd netjes op tijd betalen. Nu hebben we gisteren bericht gekregen van de verhuurder dat hij het contract met ons beiden wil opzeggen omdat de onderhuur niet is toegestaan volgens de algemene regels. De student die de kamer huurt, zegt nu dat hij gewoon mag blijven wonen omdat hij maandelijks 500 euro aan ons betaalt en dat hij zijn hoofdverblijf daar heeft. Ik maak me grote zorgen over onze toekomst in dit huis. Ik heb al geprobeerd met de huisbaas te bellen om het uit te leggen, maar hij blijft voet bij stuk houden en wil ons eruit hebben. Wat gebeurt er nu met de student die de kamer huurt als ons contract echt stopt? Kan de huisbaas ons er zomaar uitzetten en moet die student dan ook direct weg?

Uitgebreide analyse

In uw situatie is de kernvraag of de student een recht heeft om te blijven wonen als uw huurcontract eindigt. De wet biedt bescherming aan onderhuurders in specifieke gevallen. Als de student een zelfstandige woning huurt waar hij zijn hoofdverblijf heeft, dan "wordt in geval van beëindiging van de huur tussen huurder en verhuurder voortgezet door de verhuurder"^[1]. Dit betekent dat de huisbaas de huur met de student moet voortzetten, zelfs als hij de huur met u en uw vriendin beëindigt.

De huisbaas kan echter wel naar de rechter stappen om de huur met de student te beëindigen. Dit kan binnen zes maanden nadat hij de onderhuur heeft voortgezet^[1]. De rechter kan beslissen dat de huur moet stoppen als bijvoorbeeld de financiële zekerheid niet genoeg is of als de onderhuur is afgesloten met de specifieke bedoeling om de student de positie van huurder te geven^[1].

Als de student de woning niet als zelfstandige woning huurt, dan eindigt de onderhuur op een door de rechter vastgesteld tijdstip^[2]. In dat geval kan de student niet zomaar blijven. Als u als hoofdhuurders niet goed hebt opgelet voor de belangen van de student, kunt u zelfs aansprakelijk zijn voor de schade die de student lijdt^[2].

Het is onduidelijk of de kamer die de student huurt juridisch gezien een 'zelfstandige woning' is binnen uw appartement. Dit bepaalt namelijk welk regime van toepassing is. Daarnaast is niet duidelijk of de huisbaas al een rechtszaak is gestart of dat hij alleen dreigt.

Wettelijke bronnen

Gerelateerde vragen

• Mag mijn huisbaas mij uit mijn huis zetten omdat hij er zelf wil gaan wonen?
• Mag mijn huisbaas de huur zomaar verhogen als er nog een kapot raam is?
• Mag mijn huisbaas de huur vaker dan één keer per jaar verhogen?
• Kan ik mijn huurwoning ruilen met iemand anders als de verhuurder zegt nee?
• Mag ik mijn huurder uit mijn appartement zetten om het aan een student te geven?