Mag mijn huisbaas de huur vaker dan één keer per jaar verhogen?

De situatie

Ik woon in een appartement in Utrecht en huur mijn woning al sinds januari 2022 van een particuliere verhuurder. De afgelopen periode is er wat verwarring ontstaan over de maandelijkse kosten. In juli 2023 ging de huur voor het eerst omhoog met 50 euro per maand. Nu, in september 2024, heeft de verhuurder me plotseling een bericht gestuurd dat de huur opnieuw met 60 euro per maand omhoog gaat, omdat de inflatie zo hoog is. Ik heb in mijn contract namelijk gelezen dat de huurprijs jaarlijks wordt aangepast, maar ik wist niet dat dit vaker dan één keer binnen een periode van twaalf maanden mag. Ook vroeg ik me af of hij nog geld van mij kan opeisen voor een verhoging die hij eerder is vergeten door te voeren. Ik heb al geprobeerd hem via WhatsApp te vragen of dit wel klopt volgens de regels, maar hij zegt dat hij als eigenaar gewoon mag bepalen wanneer hij de prijs aanpast. Ik ben nu echt onzeker: mag hij die tweede verhoging binnen een jaar zomaar doorvoeren en tot hoe lang terug kan hij eigenlijk nog rekenen voor verhogingen die hij eerder niet heeft gevraagd?

Uitgebreide analyse

In uw situatie is de belangrijkste regel dat een verhuurder niet zomaar de prijs kan aanpassen wanneer hij dat wil. De wet stelt strikte grenzen aan hoe vaak de huur mag stijgen.

Volgens de wet zijn bepalingen in huurovereenkomsten die tot gevolg hebben dat de huurprijs in enig tijdvak van twaalf maanden meer dan eenmaal wordt verhoogd, nietig^[1]. 'Nietig' betekent in dit geval dat de afspraak juridisch niet bestaat en dus niet uitgevoerd mag worden. Omdat uw verhuurder in juli 2023 al een verhoging heeft doorgevoerd, mag hij binnen de daaropvolgende twaalf maanden geen nieuwe verhoging doorvoeren. De verhoging die hij nu voor september 2024 voorstelt, valt binnen deze verboden periode.

Wat betreft de vergeten verhogingen uit het verleden: een verhuurder kan achterstallige huurverhogingen wel opeisen, maar daar zit een tijdslimiet aan. De wet bepaalt dat de rechtsvordering tot betaling van een huurprijsverhoging verjaart door verloop van twee jaren^[1]. 'Verjaren' betekent dat de verhuurder na die tijd geen recht meer heeft om het geld op te eisen. Echter, als de verhuurder u in een jaar niet schriftelijk heeft laten weten dat een verhoging opeisbaar is geworden, wordt deze termijn korter en verjaart de vordering al na één jaar^[1].

Het is voor uw specifieke situatie onduidelijk of er uitzonderingen gelden voor uw contract, zoals een stapsgewijze huurprijsverhoging die bij aanvang is afgesproken^[2]. Als dit het geval is, zou een tweede verhoging wel mogelijk kunnen zijn, maar dit moet specifiek in uw contract staan.

Let op: lokale verordeningen of specifieke regels voor sociale huurwoningen kunnen aanvullende regels bevatten.

Wettelijke bronnen

Gerelateerde vragen

• Mag mijn huisbaas de huur zomaar verhogen als er nog een kapot raam is?
• Mag mijn huisbaas mij uit mijn huis zetten omdat hij er zelf wil gaan wonen?
• Hoeveel huur mag ik terugvragen omdat mijn badkamer al maanden kapot is?
• Mag ik zelf de lekkage laten maken en de kosten van de huur afhalen?
• Mag mijn baas mij minder vakantiedagen geven omdat ik een tijdelijk contract heb?