Mag ik zelf de lekkage laten maken en de kosten van de huur afhalen?
Korte samenvatting
Ja, u mag de reparatie zelf laten uitvoeren en de kosten verrekenen met de huur, mits de verhuurder in verzuim is. Omdat uw huisbaas niet reageert op uw meldingen van 1 oktober, heeft hij zijn plicht verzaakt.
De situatie
Ik woon sinds twee jaar in een appartement in Utrecht en heb een probleem met de badkamer. Sinds drie weken geleden is er een flinke lekkage ontstaan bij het plafond van de douche. Het water druppelt constant naar beneden, wat echt voor een gladde en gevaarlijke vloer zorgt. Ik heb de huisbaas direct op 1 oktober gebeld en daarna ook nog een nette mail gestuurd om het officieel te maken. Hij zei eerst dat hij er naar zou kijken, maar sindsdien heb ik al twee weken niets meer gehoord. Ik heb hem gisteren nog een berichtje gestuurd, maar hij reageert simpelweg niet meer op mijn appjes. Ik heb inmiddels een offerte opgevraagd bij een loodgieter voor 350 euro om dit direct op te lossen, want ik wil niet dat de boel verder verrot. Nu twijfel ik: mag ik die loodgieter gewoon zelf laten komen en die 350 euro dan gewoon aftrekken van mijn huur voor de volgende maand? Of moet ik eerst nog langer wachten tot hij eindelijk reageert, ook al doet hij nu alsof er niks aan de hand is?
Uitgebreide analyse
In uw situatie is er sprake van een gebrek. Een gebrek is een toestand aan de woning waardoor u niet het woongenot heeft dat u mag verwachten[1]. De lekkage in uw douche die een gevaarlijke vloer veroorzaakt, valt hieronder.
De wet stelt dat de verhuurder verplicht is om gebreken te verhelpen[2]. Omdat u de verhuurder al op 1 oktober heeft geïnformeerd en hij sindsdien niet reageert op uw telefoontjes, e-mails of appjes, is hij in 'verzuim'. Verzuim betekent dat iemand een afspraak of wettelijke plicht niet nakomt terwijl hij daar wel de mogelijkheid toe heeft.
Wanneer de verhuurder in verzuim is, geeft de wet u een specifieke oplossing: "Is de verhuurder met het verhelpen in verzuim, dan kan de huurder dit verhelpen zelf verrichten en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk waren, op de verhuurder verhalen, desgewenst door deze in mindering van de huurprijs te brengen"[2]. Dit betekent dat u de loodgieter mag laten komen en de 350 euro mag aftrekken van uw volgende huurbetaling. Let er wel op dat de kosten 'redelijk' moeten zijn; een offerte van 350 euro voor een lekkage lijkt in deze context een redelijk bedrag.
Het is belangrijk dat u de reparatie niet zomaar uitvoert zonder dat de verhuurder de kans heeft gehad om te reageren, maar aangezien u al weken wacht en hij niet reageert, is aan die voorwaarde voldaan. Houd er rekening mee dat u de huur nooit zomaar mag inhouden zonder eerst de juiste stappen te zetten, maar de wet staat u in dit specifieke geval van verzuim toe om de kosten in mindering te brengen[2].
Let op: lokale verordeningen of specifieke regels van de gemeente Utrecht kunnen aanvullende regels bevatten voor huurders.
Wettelijke bronnen
Wettelijke bron: Burgerlijk Wetboek Boek 7 (koop, huur, arbeidsovereenkomst) art. BW 7, art. 204 — Artikel 204
"Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft."Officiële wetgeving bekijken →
Wettelijke bron: Burgerlijk Wetboek Boek 7 (koop, huur, arbeidsovereenkomst) art. BW 7, art. 206 — Artikel 206
"Is de verhuurder met het verhelpen in verzuim, dan kan de huurder dit verhelpen zelf verrichten en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk waren, op de verhuurder verhalen, desgewenst door deze in mindering van de huurprijs te brengen."Officiële wetgeving bekijken →
Belangrijke juridische disclaimer
Algemene juridische informatie, geen formeel juridisch advies. De informatie op LawAsked vormt geen formeel juridisch advies en creëert geen advocaat-cliëntrelatie. Hebt u juridische hulp nodig, raadpleeg dan een bevoegde advocaat in uw rechtsgebied.
Een vergelijkbare situatie?
Stel uw vraag over uw specifieke zaak aan de AI Lawyer-app.
Gerelateerde vragen
- Wie betaalt de schade door een lekkage die de verhuurder wist?
- Moet ik de kosten voor reparaties aan de woning zelf betalen?
- Hoeveel huur mag ik terugvragen omdat mijn badkamer al maanden kapot is?
- Moet ik de nieuwe keuken en de extra muur verwijderen als ik mijn huurwoning verlaat?
- Mag mijn huisbaas de huur zomaar verhogen als er nog een kapot raam is?