Darf der Vermieter die Aufteilung der Betriebskosten einfach ändern?

Die Situation

Ich wohne schon seit vielen Jahren in meiner Wohnung in Wien und eigentlich ist alles immer recht unkompliziert gelaufen. Aber jetzt gab es vor zwei Monaten einen ziemlichen Streit mit meinem Vermieter. Er hat mir nämlich eine neue Abrechnung für die Betriebskosten geschickt, die viel höher ausgefallen ist als sonst. Er meinte ganz trocken, dass er ab sofort die Art und Weise ändert, wie die Kosten auf die einzelnen Parteien im Haus verteilt werden. Bisher wurde das immer nach einer ganz bestimmten Methode gemacht, die schon seit Jahrzehnten so war, aber jetzt will er plötzlich einen neuen Schlüssel anwenden, der für mich viel teurer ist. Ich habe schon versucht, mit ihm zu reden und habe ihm erklärt, dass wir das jahrelang so gemacht haben und ich mit dieser plötzlichen Änderung überhaupt nicht einverstanden bin, weil meine monatlichen Fixkosten dadurch massiv steigen. Er hat sich aber geweigert und gesagt, dass er das Recht hat, die Verteilung jetzt umzustellen. Ich bin jetzt total verunsichert, ob er das einfach so mitten im laufenden Jahr entscheiden darf oder ob es da bestimmte Regeln oder Fristen gibt, wann so eine Umstellung überhaupt erlaubt ist oder ob die alten Regeln für uns Mieter weiterhin gelten müssen. Was kann ich da jetzt tun?

Ausführliche Analyse

In Ihrem Fall in Wien ist entscheidend, welcher rechtliche Rahmen für Ihren Mietvertrag gilt. Das Mietrechtsgesetz (MRG) regelt, wie Betriebskosten auf die Mieter verteilt werden dürfen. Ein Verteilungsschlüssel ist die Methode, mit der die Gesamtkosten des Hauses auf die einzelnen Wohnungen aufgeteilt werden (zum Beispiel nach Quadratmetern oder der Anzahl der Personen).

Nach dem Gesetz gibt es spezifische Regelungen für die Anwendung von Verteilungsschlüsseln. Das Gesetz besagt: "Die bei Inkrafttreten dieses Bundesgesetzes für die Berechnung des Anteiles an den Betriebskosten oder besonderen Aufwendungen maßgebenden Verteilungsschlüssel darf der Vermieter bis 31. Dezember 1983 anwenden"^[1]. Dies bedeutet, dass für sehr alte Mietverhältnisse bestimmte Übergangsregelungen gelten können.

Wenn Ihr Vermieter behauptet, er habe das Recht, die Verteilung jetzt einfach umzustellen, muss er prüfen, ob dies mit den bestehenden gesetzlichen Bestimmungen oder Ihrem Mietvertrag vereinbart ist. Das Gesetz erlaubt eine Umstellung auf die in § 17 geregelte Verteilung unter bestimmten Bedingungen, aber eine völlig freie Entscheidung des Vermieters, den Schlüssel einfach zu ändern, weil er es möchte, ist nicht ohne Weiteres zulässig^[1].

Da Ihr Streitpunkt die plötzliche Erhöhung Ihrer Fixkosten durch einen neuen Schlüssel ist, bleibt unklar, ob Ihr Mietvertrag unter die speziellen Bestimmungen des MRG fällt oder ob eine vertragliche Vereinbarung eine Änderung erlaubt. Die bereitgestellten Gesetzestexte decken vor allem historische Übergangsfristen ab, die für moderne Mietverträge eventuell nicht direkt anwendbar sind, aber die grundsätzliche Unzulässigkeit einer willkürlichen Änderung unterstreichen.

Bitte beachten Sie, dass zusätzlich zum Mietrechtsgesetz auch spezifische Bestimmungen in Ihrem Mietvertrag oder lokale Verordnungen in Wien eine Rolle spielen können.

Gesetzliche Fundstellen

Verwandte Fragen

• Wie können wir die Nutzwertverteilung in unserer Eigentümergemeinschaft ändern?
• Darf der Vermieter bei der Wohnungssuche einfach so einen extrem hohen Mietpreis verlangen?
• Darf mein Vermieter mich einfach so aus der Wohnung werfen?
• Darf ich die Sachen behalten, bis der Vermieter mir mein Geld zurückzahlt?
• Darf mein Vermieter bei meiner alten Wohnung in Wien so viel Miete verlangen?