Wie kann ich gegen die falsche Nutzwertfestsetzung meiner Wohnung vorgehen?

Die Situation

Ich wohne in einer Eigentumswohnung in Wien und habe vor etwa drei Monaten einen neuen Bescheid zur Nutzwertfestsetzung erhalten. Mein Vermieter hat die Wohnung renoviert, aber ich habe das Gefühl, dass der neue Nutzwert viel zu hoch angesetzt wurde, was meine monatlichen Kosten massiv beeinflusst. Seit Anfang des Jahres zahle ich jetzt gefühlt 150 Euro mehr als vorher, was für mich als Student extrem belastend ist. Ich habe bereits versucht, das Gespräch mit der Hausverwaltung und direkt mit der Gemeinde zu suchen, um die Sache friedlich zu klären, aber dort wurde mir nur gesagt, dass die Berechnung so steht und ich mich damit abfinden muss. Ich weiß jetzt nicht genau, wie ich das rechtlich anfechten kann, wenn die Gemeinde das eigentlich schon festgelegt hat. Muss ich dafür direkt zum Bezirksgericht gehen oder gibt es noch einen anderen Weg, um den Nutzwert offiziell überprüfen zu lassen? Ich möchte einfach nur wissen, ob ich ein spezielles Verfahren einleiten kann, um die korrekte Höhe des Nutzwerts wieder herstellen zu lassen, ohne dass ich sofort einen teuren Anwalt für ein riesiges Verfahren brauche.

Ausführliche Analyse

Wenn Sie mit der neuen Berechnung Ihres Nutzwerts unzufrieden sind, gibt es einen rechtlichen Weg, dies offiziell prüfen zu lassen. Der Nutzwert ist ein Maßstab, der bestimmt, welchen Anteil an der Liegenschaft Sie besitzen und wie hoch Ihre Kosten sind.

Da Sie in Wien wohnen, ist ein spezieller Ablauf vorgeschrieben. Das Gesetz besagt: "In den durch Kundmachung gemäß § 39 Abs. 2 und § 50 MRG bestimmten Gemeinden kann ein Verfahren auf Nutzwertfestsetzung (§ 9 Abs. 2) oder Nutzwertneufestsetzung (§ 9 Abs. 3) bei Gericht nur eingeleitet werden, wenn die Sache vorher bei der Gemeinde anhängig gemacht wurde"^[1]. Das bedeutet für Sie, dass Sie nicht sofort zum Gericht gehen können. Sie müssen den Antrag auf Überprüfung zuerst bei der Gemeinde einreichen. Erst wenn dieser Schritt erledigt ist, können Sie ein gerichtliches Verfahren einleiten.

Das zuständige Gericht für Ihr Anliegen ist das Bezirksgericht, in dessen Bezirk sich Ihre Wohnung befindet. Dieses Verfahren wird als "Verfahren außer Streitsachen" bezeichnet^[1]. Ein Verfahren außer Streitsachen ist ein vereinfachtes Gerichtsverfahren, das nicht auf einen klassischen Streit zwischen zwei Parteien ausgelegt ist, sondern dazu dient, einen rechtlichen Zustand (hier den Nutzwert) offiziell festzustellen.

Sie können eine gerichtliche Neufestsetzung beantragen, wenn die bisherigen Werte nicht korrekt sind. Das Gesetz erlaubt dies, wenn "auf Antrag sind die Nutzwerte vom Gericht insbesondere dann abweichend vom Nutzwertgutachten ... festzusetzen"^[2]. Dies gilt auch für eine "gerichtliche Neufestsetzung der Nutzwerte abweichend von einer bereits früher ergangenen Nutzwertfestsetzung"^[2].

Es bleibt jedoch unklar, ob die Renovierung durch den Vermieter allein rechtlich ausreicht, um eine Neufestsetzung zu erzwingen, oder ob die Berechnung tatsächlich fehlerhaft ist. Dies müsste im Verfahren durch einen Sachverständigen geklärt werden.

Gesetzliche Fundstellen

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